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    律师动态

    充当全省试点,中山逐步放开非保障性住房物业服务收费

    来源: 发布时间:2015-09-22 点击:360







        "放开"或将意味着物管费"可升可降"。记者明剑摄(资料图片)

        中山商报9月22日讯 中山拟在全省率先逐步放开全市非保障性住房物业服务收费,实行市场调节价。昨日,市发改局公布《放开非保障性住房物业服务收费管理改革试点工作实施方案》(下称“《方案》”)。中山是全省两个试点地区之一。

        根据《方案》,目前我市已选取了南区、南头镇、三角镇3个镇区作为试点。确认试点小区是南区越秀星汇云锦、南区锦秀蓝山、三角镇旭日华庭、三角镇经典名雅园、南头镇海雅君悦花园、南头镇明日豪庭,它们可试点放开前期物业服务收费。

        《方案》要求,今年10月底前,各试点单位要按照要求,做好明码标价以及收费内容、收费标准的公示。试点工作将在今年10月至2016年9月实施,随后将进行总结评估。

        放开非保障性住房物业管理费,是否意味着物管公司可以随意涨价?市住房保障办主任罗绮冬表示:“明确放开,不等于没有监管,更要加强监管。”通过结合小区实际情况,按照“质价相符,优质优价”的原则,制定出合理物业服务质量、收费标准后,在销售现场、小区内做好公示,在物业服务合同予以约定,使得准业主从一开始就了解以后物业管理的情况,减少因不了解或误解产生物业纠纷。

        按照《方案》要求,已成立业主委员会的小区,要“双过半”同意后才能调整;未成立业主大会的小区,“双过2/3”同意后才能调整。所谓“双过半”,即同时符合“专有部分占建筑物总面积过半数的业主”和“占总人数过半数的业主”两个条件。

    方案解读

    定价转型:新建小区再无“物业指导价”

        ◆试点放开新建商品房住宅 (含自有产权车位,下同)的前期物业服务收费,实行市场调节价。
        ◆新建小区在前期物业服务招标时,确定收费标准和服务标准。
        ◆试点放开业主大会成立前的小区前期物业服务收费,实行市场调节价。
        ◆别墅、业主大会成立之后的住宅及其他非住宅物业服务收费,继续实行市场调节价。
        ◆保障性住房物业服务收费,继续实行政府指导价管理。
    不能乱来:调整须经过以下程序
        □调价程序
        ◆制定调价方案前,委托第三方审计小区近3年经营情况。
        ◆公布调价方案和审计结果,公示期不少于15天。
        ◆公示结束后,采用集体讨论形式或书面形式,征求业主意见。
        ◆收集业主表决意见,公示结果,公示期不少于30天。
        ◆公布调价结果及起始日期。□调价要求
        ◆已成立业主委员会的小区,经“双过半”同意后调整。
        ◆未成立业主大会的,在社区居委会或村委会监督下,征求全体业主意见,经“双过2/3”后调整。□表决权属
        ◆业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。
        ◆建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。
        ◆总人数:按照前项的统计总和计算。
        ◆产权车位面积不列入表决权。
        ◆业主委托他人投票,出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。
    监督转型:加强放开价格后的监管
        □严格落实明码标价制度
        ◆开发商在售房前,要严格按照商品房销售明码标价的规定,对业主入住前和入住后收取的各项物业服务收费项目及标准,在销售前公示。包括物业服务企业、专项维修基金、购房规定及收费、装修规定及收费、出入门禁卡的配备及补办收费标准、 停车收费标准、物业服务收费标准、价格举报电话等,主要内容应在物业服务合同予以约定。
        ◆入住后的小区,由物业服务企业采取公示栏、公示牌等方式进行公示。□建立和完善定价调价机制
        ◆制定和调整物业服务收费标准,应根据有关法律、法规、规范性文件的规定进行。□加强物业服务企业诚信建设
        ◆指导物业管理协会加强行业自律管理,加强物业从业人员培训,规范行业行为,维护市场秩序和公平竞争。
        ◆加强对违反法律法规和行业不规范行为的监督检查,促进行业健康发展。□加强价格行为监管
        ◆加强商品房销售、物业服务明码标价、收费公示的监督与检查。
        ◆对串通涨价、 价格欺诈等不正当价格行为以及不实行明码标价的,依据《价格法》予以查处。□探索建立业主与物业服务企业协商议事的信息化平台
        ◆鼓励物业服务企业运用信息化平台,利用信息化手段,建立公开透明的物业服务机制,减少业主和物业服务企业的纠纷。

    □声音

    放开了,也不会调太高

        南区越秀星汇云锦是6 个试点楼盘之一。前来参加会议的中山市越秀地产物业管理有限公司副总经理吴远征认为,就算放开价格管理,物业管理费用也不会调得太高。

        他表示,物管公司普遍利润水平在5%至10%。“我们楼盘目前定价为2.6元/平方米。前期定价时,我们调研了周边楼盘物管收费情况,并根据实际物管收支进行测算。定出来的价格,已接近市场调节价格,未来2-3年内可以支撑目前的成本。”

        不过,他表示,一些镇区的楼盘物业管理费在2元/平方米以下,实际上有开发商进行了前期补贴,未来应该有调价压力。

        难点:物管服务值多少钱?

        吴远征也表示了担忧:“我们也想市场化,但业主的物管消费理念还没有跟上。业主去买个苹果,价格有直观的可比性;但是,物管有很多隐性服务,很难衡量值多少钱。如电梯维修保养、小区治安管理等,这些业主很难看到,只能看花剪了没,小区是否整洁等表面工作。”

        对于物管费放开,吴远征认为,这意味着物管费“可升可降”,对物业管理公司服务的压力大了,但更有动力 。“以后,物管公司要加大信息公开,做了什么,钱花在哪里,多向业主说明。”

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