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    李小姐,2018-02-26
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    李小姐,2018-02-26
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    张先生,2017-11-22
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    张先生,2017-11-22
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    123,2017-06-27
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    你好徐律师:,2017-06-23
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    律师动态

    商品房预售款下月起全额监管

    来源: 发布时间:2015-09-24 点击:288

     行业聚焦


    延期交楼、长期拿不到房地产证、房子质量问题频发……这是许多市民买房时最怕遇到的事,中山实行的是商品房预售制度,按照有关规定,预售款只能专款专用,但由于缺乏监管随时有可能被开发商挪作他用。近日,市政府办公室发布《中山市商品房预售款监管办法》(以下简称《办法》)的通知,该政策将于10月1日起正式实施,开发企业在申请商品房预售许可前,必须确定预售项目的监管银行,并按照一个预售许可申请对应一个监管账户的原则在监管银行设立商品房预售款专用账户。


    ●预售款专用账户有什么用?商品房预售款将入监管账户


    早在2012年,政协委员陈贤镇、文穗玲、罗炜强等就提出了《关于规范商品房预售款监管,促进我市房地产业健康发展的建议》,他们表示,我市商品房预售款占房地产开发资金来源比重达四成,虽然相关法规规定,预售款须专款专用,不得随意挪作他用如购置土地、开发其他项目等用途,但由于中山没有对商品房预售款实行有效监管,开发商可以先将预售款挪作他用,比如先还银行资金、到土地市场拿地、滚动开发等,使得资金的周转率加大,极易导致开发商延期交房。


    市国土资源局负责人表示,预售款专用账户可以加强商品房预售款监督管理,维护房地产市场健康有序发展,保障预售商品房购房人的合法权益。根据《办法》规定,开发企业在预售商品房时,必须先办理预售款专用账户,而且这个账户和监管银行必须在售楼场所公示,以便相关部门和预购人查询、使用和监督。


    商品房预售款包括购房者按合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。在开发项目预售过程中,监管银行及商品房预售款专用账户原则上不得变更。因预售项目转让确需变更的,凭已办理变更手续的商品房预售许可证等资料向预售款监管部门也就是市国土资源局申请办理相关变更手续,其他情况需要变更的,应征得全部预购人同意。


    ●开发商如何支取预售款?按工程进度分四个节点支取


    如果购房者选择全额付款,可以将商品房预售款直接存入商品房预售款专用账户;如果选择贷款买房,购房者需要将首付存入商品房预售款专用账户,发放贷款的银行应将贷款直接划入该专用账户。


    开发企业要支取或者使用预售款,必须按照一定的工程节点进行,首次申请支取商品房预售款前,开发企业应当明确预售项目的工程建设费用和法定税费(含土地价款),并根据项目建设方案及施工进度编制《商品房预售项目用款计划书》。用款计划应按照完成基础和地下结构工程、结构封顶、竣工验收、完成商品房所有权初始登记等四个环节设置资金使用节点,并合理确定每个节点的用款额度。


    开发企业在完成相应节点建设任务后申请支取该节点的用款额度,在预售项目办理商品房所有权初始登记前,支取后预售款专用账户结余金额不得少于已收存商品房预售款总额的5%。如果开发企业存在违法违规行为导致项目停工的或者预售项目工程建设存在严重质量问题的等情形,市国土局将书面通知监管银行暂停拨付专用账户内的全部预售资金。


    ●违规操作将会怎么处罚?最高可罚违法使用款项的20%


    开发企业违反规定使用商品房预售款和直接收存商品房预售款的,主管部门应当责令其改正,降低或者注销其房地产开发资质,可以处以违法使用款项10%以上20%以下罚款。如果银行违反《办法》规定支付商品房预售款和监管部门违反《办法》规定同意使用商品房预售款的,上一级主管部门应当责令其改正和追回流失款项;给购房者造成损失的,依法承担连带责任。


    对于即将实施的《办法》,中山购房者鼓掌表示欢迎,家住西区准备购房的林小平表示,“购房者当然会担心买到‘烂尾楼’,现在买预售房,现在下定,交房都要在明年底了,谁也不知道中间会有什么波折,专款专用的话一方面可以让购房者放心不少,也能对开发商的开发过程、房子质量进行阶段性的监督,对购房者当然是一件好事”。虽然房地产业内人士担心开发企业资金压力问题,但是房地产业内人士也指出,从长远来说,《办法》会让开发商的行为更加规范,进一步促进楼市的健康发展。

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