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    车位未经业主同意卖给外人?以后或许行不通了

    来源: 发布时间:2016-01-19 点击:1341


     小区车位和车库的流转,或将发生新变化。 记者夏升权摄(资料图片)


        中山商报1月19日讯 已经实施了5年《中山市物业服务收费管理办法》 准备修改。1月8日,市发改局就征求意见稿向社会公开征求意见。对于业主来说,以后有车位、车库却停车难的问题有望缓解,因为拟出台的新版管理办法提出:住宅小区的停车位,首先要满足本小区业主的需要。

        市发改局相关科室负责人介绍说,现行的《中山市物业服务收费管理办法》2010年12月20日颁布实施,至今已经5年。5年来,随着法律法规的出台以及社会的发展变化,一些不合时宜的条款需要进行修改。另外,现在的物价主管机构是市发改局,这些变化也要相应在条款中作出修改。

        这次大大小小的修改有8个方面,新增对小区停车位等的约束。 对住宅物业服务因成本变化等原因需要调整收费标准的,全部统一为“经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意”。

        对于一些开发年限跨度较大的小区,拟出台的新版管理办法给了新的解决办法:已完成招标的前期物业服务收费,因成本变化等原因需超出中标价收费标准的,应重新招标确定。

        如果市民有意见建议,可通过来信、来电等方式,于2016年2月20日前将意见反馈至市发改局价格调控科。

    解读

    新版管理办法有哪些新变化?

        【利好物管公司】

        未成立业委会小区怎么调整收费?过半数就行

        现行管理办法规定,未能成立业主大会的,物业服务收费标准的调整可在政府指导价范围内并在价格、建设主管部门的指导下,由物业服务企业书面征求全体业主意见;须经过专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,并由物业服务企业与业主重新签订合同确定,报价格主管部门备案后执行。

        新版管理办法修改为,未成立业主大会的,由物业所在地的居(村)委会在街道办事处、镇区政府的指导和监督下,在政府指导价范围内征询业主意见;经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意,报价格主管部门备案后实施。

        【解读】市发改局相关负责人(下同)表示,将“三分之二”改为“二分之一”,是根据住建部相关文件精神进行修改。
       
        【利好业主】

        车位车库怎么用?先满足业主需要

        新版管理办法第二十五条规定,物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域业主的需要。住宅小区车辆停放保管服务收费实行市场调节价,具体收费标准由物业服务企业、停车服务企业等停车场经营者与业主或使用人通过合同或其他方式约定。

        【解读】这一条是根据《关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》(粤发改价格【2015】483号)的精神,对该条款进行修改。

        这一条主要是保障业主权益,明确业主对车位、车库使用的优先权,对开发商进行限制。例如,有些楼盘囤积车位,或将车位卖给了附近小区,以后可能就会做出约束,确保业主的优先购买权。

        《国务院关于推进价格机制改革的若干意见》提出,要“加强民生领域价格监管,着力解决群众反映的突出问题,保护消费者权益”。虽然开发商有产权利益,但也要考虑民生利益。同时服务多个小区,账本不能混在一起

        新版管理办法增加一条款指出,物业服务企业应当完善内部财务管理制度,强化成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的,服务成本和收支应分别核算、单独建账。

        新版管理办法同时规定,物业企业应该定期公布财务收支情况,以便业主监督。

        【解读】以前做成本监审的时候,发现有些物管公司没对每个小区成本进行独立核算。以后按新版本要求,物管公司在不同城市管理多个小区,或在中山同时管理多个小区,该物管公司对中山每个小区的成本都要独立核算,有独立账本,不能够混在一起。

        此外,对于物管公司,如果实行包干制收费方式的,要按合同约定公布财务收支状况,接受监督。对于实行酬金制收费方式的,每年不少于一次向全体业主公布物业服务资金的收支情况,并接受业主委员会的核查。小区公共空间经营收益归业主共有

        新版管理办法指出,利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位,或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主、业主大会的同意,并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有,并主要用于补充专项维修资金;也可以经业主大会同意后,用于冲减物业服务成本或按照业主大会的决定使用。

        声音

        ◆吴先生(中山越秀地产物管公司):这次提到的小区成本收支独立核算这块,我们已经在做,一直都很清晰。我们小区的车位,主要给业主使用。对于“车位、车库,应当首先满足本区域业主的需要”这一条,我觉得根据《物权法》,谁的物权谁做主。如果是产权车位,开发商应该有权来做主。就好比菜市场卖菜,我的菜不一定卖给一个小区的,其他小区有需求的时候,也可以来买。我觉得这一条,应该按照法律依据来做,平衡买卖双方的利益。

        ◆李先生(业主):我最关注的是“车位、车库,应当首先满足本区域业主的需要”这一条。不少小区开发商都囤积很多地下车位,只卖不租。造成小区明明有车位,没买车位的业主却没有车位停车。如果是首先满足本区域业主需求,是不是能够让开发商向业主开放出租呢?

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