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    买现房不能马上签合同?有可能房产已被抵押

    来源: 发布时间:2016-04-15 点击:1158

    来源:中山日报 2016-04-15 第 7760 期 A13版 发布日期:2016年4月15日

        购房签约,这在日常商品房买卖中可谓约定俗成,但前段时间市民魏先生就遇上了买一手房被告知不能马上签约的问题。那到底是哪里出问题呢?原来,记者了解到,不能马上签约的房源大多是由于抵押问题所致。有律师提醒,抵押房源合法买卖有前提的,购房者若在不知情的情况下购买了抵押房,可以要求退房。

    市民购房被告知不能马上签约
    开发商:等房子解抵押后才行

        今年3月中旬,市民魏先生在石岐区兴中道附近看中了一套120平方米的一手现楼房源。不过,就在魏先生与楼盘销售代表谈好了价格并准备签约时,此时业务代表却告知魏先生可以先交首付款锁定房号,但正式签约要等到6月份后才能进行。这一时间让魏先生有点摸不着头脑:明明楼盘都已经有前期业主搬进去住了,为什么还不能马上签合同?

        原来,该楼盘的置业顾问向魏先生表示,目前房子以在建工程的方式抵押给了一家银行,按照开发商的还款计划,最快今年6月初就可以整体解抵押了。负责人还表示,这种在建工程抵押属于比较常见的操作方式,一般都是开发商为了顺利周转资金。

        那么,既然房子抵押给了银行,为什么还能卖给购房人?该楼盘负责人表示,银行作为债权人同意开发商出售房产。在购房者缴纳了首付款后,他们就会办理该套房子的解押手续,然后与购房者进行网签备案,购房者并没有什么风险。

        “一听到楼盘这么说,后来我就问了一下楼盘的其他一些已经入住的业主,发现原来这些业主也是还没有拿到房产证的,开发商给出的理由同样是因为有楼盘还没到期解抵押。要是开发商没法如期解抵押的话,那房子产权会不会出问题呢?”魏先生表示,虽然个人比较喜欢这房子,但由于担心产权问题,所以这段时间一直决定不下来要不要交首期。

        而记者了解到,这样的情况并非只发生在魏先生身上。记者在采访中了解到,去年下半年,赵先生一次性付款200多万元,在三乡某别墅楼盘购买了一套房。按照正常流程,开发商应该要与赵先生进行网签正式合同,并到房管部门备案。

        然而,当时赵先生手上只有一份纸质合同,开发商一直没有与他办理后续手续。后来有销售人员在几经周旋下才告诉赵先生,该套房子已经被抵押给了银行,需要等抵押手续完了以后才能办理后续事宜。得悉情况后,在赵先生的再三要求下,开发商不得不出具了一份说明,承诺在一定时间内办理解押手续。

    业内人士:被抵押房产合法买卖有前提
        那么,当遇上魏先生这样的情况时,被抵押的房产究竟能不能进行合法买卖呢?对此,有本地受访律师指出,在一定前提下,被抵押房产是可以依法转让的。

        根据 《城市房地产抵押管理办法》相关规定:在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程后续资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。由此可见,将在建房产抵押给银行是合法的。

        不过需要指出的是,上述所说的前提,主要是指按有关法规规定,将抵押房地产出售必须满足两个条件:一是通知抵押权人并经其同意;二是如实告知买受人。以上述魏先生的情况为例,楼盘销售方在双方签约前明确告知了其房产抵押的情况,如果魏先生此时依然选择缴纳定金锁定房源的话,那么这表明买家同意交易,这样的买卖是合法的。

        城区某本地房企的总经理孙欣告诉记者:“其实多年来抵押房源在中山房地产市场并不鲜见,行业内也称作在建工程抵押。一般来说,为了套取流动资金,部分开发商会将新房抵押给银行,等购房者买房后,先解押再为购房者办理网签合同及房屋备案,相当于利用时间差进行资本操作。”孙先生坦言,一般融资渠道丰富的大型或上市型开发商很少出现房源抵押的情况。不过在前几年房地产市场景气度一般的时候,不少中小房企都把抵押视为资金周转的重要手段。

        在抵押手段上,有的房企选择将整个在建工程抵押给银行,也有一些选择抵押部分工程。这也是有时为何一个楼盘里并非所有房源都处于抵押状态。对于商业银行来说,由于房地产工程抵押业务的利率较高,安全系数相对更高,因此前者一般不抗拒进行这样的操作。

        另一方面,孙先生介绍到,在实际操作中,开发商会对抵押房逐步还款,逐步销售,即先还款,后销售,保证出卖的商品房处在已解除抵押状态。目前通行做法是,开发商在履行告知的前提下,签订房地产买卖合同之后,由抵押人自筹资金,一次性提前归还出卖房屋的对应的款项,由房管部门办理抵押登记涂销,再办理买卖合同登记备案。在抵押人取得完全产权之前,买方大部分房款尚未支付,因此买方资金的安全性较高。

        其次,买方还可以在和开发商签订合同后,买方、开发商和银行三方约定,由买受人将购房款存入银行指定账户,专门用以归还房地产开发商所应支付给银行的贷款。银行出具证明办理抵押解除。

        那么,购买这些抵押的房源,其风险主要在哪里呢?孙先生表示,一般来说,房屋达到了预售条件,应该是靠销售回款来解决资金问题的,但这当中主要的风险在于项目销售速度的快慢。一旦遇上市道整体低迷时,个别开发商可能会因为资金周转不灵的情况,项目解抵押的进程自然也就会放慢。在中山乃至内地一些三四线城市,早年的确曾有个别开发商因资金链断裂而导致项目整体烂尾的情况。

    ◆提醒
    市民购房前可查房源状态

        对于购房者来说,无论购买一手还是二手房源,市民一般均可以先登录中山市国土局官网,在“商品房项目查询”栏里输入楼盘名字,就可以查询到该楼盘目前允许在售的楼栋号、预售证号和批准时间等信息。再继续点击其中的“楼盘表”,就可以看到该栋楼的哪一套房目前处于何种状态,是“已网上预售”,还是“已抵押”等等,市民购房前可以先查询参考,再决定是否购买。

        如果选择购买抵押房源,交易中一些关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中,不能以口头约定代之,否则一旦发生纠纷,届时购房者权益将可能受损。购房者在签订房屋买卖合同时,要注意写明“房屋交付期限”,注明何时卖方将房屋以何种方式交付给买方,包括违约责任、赔偿标准等。

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